蛋壳公寓风波升级 深圳开启“租金贷”摸查
本文摘要:長租公寓的生存狀態依然艱難。 長租公寓企業公寓業主因討要租金集體維權引發深圳市對於公寓行業的“租金貸”情況進行全面排查。 “深圳市地方金融監管局、深圳銀保監局的確有在摸查金融機構是

長租公寓的生存狀態依然艱難。

長租公寓企業公寓業主因討要租金集體維權引發深圳市對於公寓行業的“租金貸”情況進行全面排查。

“深圳市地方金融監管局、深圳銀保監局的確有在摸查金融機構是否有開展‘租金貸’業務,還在排查中。”一傢中資頭部銀行深圳分行人士向第一財經記者表示,目前還未見到正式的通知文件下來。

另一傢不在被排查之列的深圳長租公寓企業也向記者證實確有此事,“沒有收到正式的通知文件,但排查對象主要是針對‘租金貸’收入占比超過租賃企業租金收入的30%的長租公寓企業。”

截至發稿,深圳市地方金融監管局、深圳銀保監局均未對記者采訪作回應。

事件始於網傳一份中共深圳市委政法委員會向深圳市地方金融監管局、深圳銀保監局的《關於開展相關排查工作的通知》(下稱“《通知》”)。

該《通知》提及“發現蛋殼公寓存在‘租金貸’的情況”、“存在較大的涉穩風險”,要求盡快開展排查工作, 全面瞭解蛋殼公寓及深圳市其他房屋租賃公司“租金貸”涉及的金融機構的名稱和數量、貸款人數量和貸款金額等相關情況。

據該份通知顯示,成立於2016年2月的深圳市蛋殼公寓管理有限公司,在深圳簽約業主1.1萬人,房屋1.1萬套,現有租客3.15萬人。

疫情期間,蛋殼公寓維權風波已持續發酵,引起多地主管部門註意。

2月14日,就蛋殼公寓要求業主“免租”、拖欠業主租金一事,深圳市住建局約談蛋殼公寓相關負責人。深圳住建局要求,蛋殼公寓及時組織法律專業人士參與研究制定解決方案,積極與業主溝通協商,按照法律規定和合同約定妥善處理問題。此前,杭州市房管局就疫情期間住房租賃企業復工發文稱,住房租賃企業未能與房東就租金減免達成一致的,不得單方面停止支付租金。

本質為“住房租賃+互聯網金融”的“租金貸”是不少長租公寓企業實現快速做大的一個核心“支點”。

“租金貸”模式下,租客與長租公寓企業簽下租約,同時與該企業合作的金融機構簽訂貸款合約;金融機構替租客向長租公寓企業支付全年房租,租客再分期向金融機構償還租房貸款。通過這種方式,長租公寓企業可提前從金融機構獲得長期租金,積蓄資金池,形成財務杠桿,用以規模擴張、吸納新房源。

與此同時,長租公寓企業順利實現風險轉嫁至房屋所有權人與租客。一旦出現資金鏈斷裂等問題,信息本就不對稱的業主與租客形成對立的兩面,而租客除瞭騰出房間還要背負金融機構還租金貸壓力。

早在2018年,長租公寓因資金池、租金貸、加杠桿等問題頻繁爆雷,引發杭州、上海等地的主管部門叫停“租金貸”,但它並未消失。2019年12月,住建部等六部委發文明確要求,住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額占比不得超過30%,超過比例的部分應於2022年年底之前逐步調整到位。

對照蛋殼公寓,它本身就超出瞭政策監管紅線。

此前蛋殼公寓的招股書顯示,2017年、2018年和2019年前九個月,蛋殼公寓直接從租客處獲得的預付款為1.1億、2.8億和7.9億元,從金融機構獲得的租金預付款高達9.4億、21.3億和31.6億元。

以2019年前九個月為例,通過“租金貸”模式獲取的租金預付款,占蛋殼公寓租金收入的80%。而2017年和2018年,這一比例也高達90%和88%。

目前,蛋殼公寓仍未擺脫收不抵支狀況,持續處於凈虧損狀態。其招股書顯示,2017年和2018年,凈虧損額分別為2.7億和13.7億元。2019年前九個月,凈虧損擴大至25.2億元。與上述時間段同期,其現金流為-1.1億、-11.6億、-16.3億元。疫情“黑天鵝”來襲勢必對其財務狀況造成沖擊。

作為“二房東”的蛋殼公寓近日深陷維權風波,也被指責“吃相難看”。有租客指出,它對租客的“免租”是指蛋殼公寓單方面要求業主免收一定時間段的租金,這也引發業內指責蛋殼公寓“兩頭吃”。

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